대선 이후 부동산 전망은 이러합니다!

새 정부 출범, 부동산 가격 오를까? 과거와는 다른 2025년의 현실

새로운 정부 출범을 앞두고 부동산 시장에 대한 다양한 해석이 쏟아지고 있습니다. 특히 과거 민주당 정권 시절 부동산 가격이 폭등했던 기억 때문에 “이번에도 오를 것”이라는 전망이 많은데요, 과연 이번에도 같은 흐름이 반복될 수 있을까요? 과거와 현재의 환경 차이, 경제 지표, 금리 수준, 정책 방향 등을 종합적으로 분석해 보면 단순한 반복은 어려울 것이라는 전망이 우세합니다.

 

✅ 과거 민주당 정권 시절 부동산이 올랐던 이유

과거 노무현, 문재인 정부 시절 부동산 가격이 급등했던 이유는 다음과 같은 배경 때문이었습니다.

1. 저금리 기조
노무현 정부 시절 금리는 약 3.5%였고, 문재인 정부 시절엔 코로나로 인해 0.5%까지 떨어졌습니다. 이로 인해 자금 조달 비용이 낮아져 주택 구입에 유리한 환경이 형성되었습니다.

2. 주택 가격 수준이 상대적으로 낮았음
당시 중위 소득자가 서울 아파트를 구입할 때 소득 대비 부담률이 20~25% 수준으로, 지금보다 부담이 훨씬 적었습니다.

3. 주택 공급 정책이 시장을 자극함
임대사업자 제도 등의 활성화로 인해 매물 부족 현상이 심화되며 가격 상승을 유도했습니다.

4. 글로벌 저금리 및 유동성 확대
전 세계적으로 자산 가격이 상승하는 환경이 조성되며 한국도 그 흐름에 편승하게 되었습니다.

❌ 이번엔 왜 다를 수밖에 없나?

지금은 위와 같은 조건이 크게 달라졌습니다.

- 금리 수준
현재 기준금리는 3.5~4.0% 수준이며, 스트레스 DSR 등을 고려하면 체감 금리는 5%에 가깝습니다.

- 부채 부담 가중
중위소득 대비 주택가격(PIR)은 여전히 높고, DSR 규제로 대출 한도도 제약을 받고 있습니다.

- 미분양 증가
지방뿐 아니라 수도권까지 미분양 물량이 빠르게 늘고 있으며, 80% 이상의 프로젝트가 미분양 상태라는 분석도 나옵니다.

- 시장 체력 고갈
‘영끌’과 ‘빚투’로 집을 산 실수요자들의 구매력은 소진된 상황. 더 이상 따라갈 체력이 부족합니다.

🎯 심리가 만든 거품, 그러나 체력이 없다면?

심리적으로 “이번에도 오를 거야”라는 기대가 남아 있는 것은 사실입니다. 하지만 실제로 가격을 끌어올릴 체력과 자금력이 없기 때문에, 과거처럼 폭등을 기대하기는 어려운 상황입니다. 정부 정책 역시 가계부채 억제, PF 정리, 분양가 인하 등으로 방향을 잡고 있어 시장을 자극하기보단 안정시키는 쪽에 가깝습니다.

🧨 지분형 모기지와 위험한 정책

지분형 모기지 제도처럼 겉으로는 ‘주거 사다리’를 돕는 듯 보이지만 실상은 집값을 계속 펌핑해야 유지되는 구조는 장기적으로 더 큰 문제를 야기할 수 있습니다. 실제로 이 제도는 영국에서 도입되었으나 9년 만에 폐지되었고, 주택 자가 보유율도 오히려 낮아졌습니다.

정부가 투자자로 참여할 경우, 손해를 보지 않기 위해 집값을 계속 올려야만 하는 구조가 만들어지며 결국 국민 부담이 커질 수밖에 없습니다.

🔍 2025년 하반기, 조정 가능성 높다

현재의 경제 상황, 대출 규제, 시장 체력 등을 고려할 때 전문가들은 2025년 하반기를 부동산 시장의 전환점으로 보고 있습니다. 단기적 반등은 있을 수 있지만, 구조적으로 오르기 어려운 조건이 누적되고 있으며, 공급 확대 및 정책자금의 소진 이후 시장이 꺾일 가능성이 높다는 분석입니다.

✋ 결론: 과거는 과거일 뿐, 현재는 다르다

새 정부가 출범한다고 해서 무조건 부동산이 오른다는 것은 과거의 기억에 기반한 착각일 수 있습니다. 환경이 다르면 결과도 다릅니다. 지금은 금리, 가격 수준, 시장 심리, 정부 정책 모두 과거와는 전혀 다른 궤도에 있습니다. 더 이상 막연한 기대만으로 부동산 시장에 접근해서는 안 됩니다.